目次
回答
遺産が自宅不動産のみの場合、遺産分割の方法は一般的には次の４つが考えられます。
①現物分割⇒現物をそのまま分ける方法です。
②代償分割⇒多くもらう相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。
③換価分割⇒遺産を売却した上で、その代金を分配する方法です。
④共有分割⇒複数の相続人で共有する方法です。
上記の方法は、どれか一つを選択しなければならないわけではなく、組み合わせることも可能です。例えば、①の現物分割と②の代償分割は、よく行われる組合せです。
自宅が一部の相続人の居住用不動産であり、その財産的価値が高い場合、代償分割ができなければ最終的には換価分割となるおそれもあります。
いずれにしても、このようなケースでは、相続が開始する前に弁護士などの専門家に相談し、事前に対策を検討されることをお勧めします。
解説
1.遺産分割の方法
遺産の分け方（遺産分割の方法）には、次の４つがあります。
①現物分割⇒現物をそのまま分ける方法です。
②代償分割⇒多くもらう相続人が、他の相続人に代償金を支払う方法です。
③換価分割⇒遺産を売却した上で、その代金を分配する方法です。
④共有分割⇒複数の相続人で共有する方法です。
以下、それぞれの方法について、解説します。
1-1.現物分割
この方法は、現物をそのまま分ける方法です。例えば、自宅の土地建物は長男に、他の不動産と預貯金の半分は二男に、預貯金の残り半分は長女に、というような場合です。
現物分割をした場合、例えば不動産の評価額と預貯金の評価額の差額が大きくなることもあります。そのような場合は、代償分割や換価分割を併用することによって、各相続人が取得する財産価値が等しくなるよう調整することもあります。
1-2.代償分割
代償分割とは、一部の相続人が法定相続分を超える額の相続財産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
例えば、不動産などの現物を取得する相続人が、他の相続人にお金（代償金）を支払うような場合です。
代償分割は、代償金という債務を負担する相続人に、その支払い能力があることが必要となります。
1-3.換価分割
換価分割とは、遺産を売却した上で、その代金を分割（分配）する方法です。遺産をお金に換えて分割するため、法定相続分通り遺産を金額に換算して分割することが可能となります。
1-4.共有分割
遺産の全部又は一部を、複数の相続人が共有する分割方法です。遺産が不動産の場合、不動産を共有名義にすることになります。
2.遺産が自宅不動産のみの場合
では、遺産が自宅不動産のみの場合、どのように遺産分割するのがよいでしょうか。
2-1.現物分割の可否
現物分割遺産となる不動産が自宅以外にもあれば、それらを各相続人で現物分割することも可能です。
しかし、遺産が自宅不動産（土地建物）のみの場合、現物を各相続人で分割することは、通常は現実的ではありません。
2-2.代償分割の可否
そこで、自宅不動産の取得を希望する相続人が自宅を取得し、他の相続人に相続分相当額のお金（代償金）を支払う方法が考えられます。
例えば、亡父の法定相続人が母と子2名の場合で、母が自宅不動産の取得を希望する場合、子2名に対し、法定相続分各4分の1相当額（代償金）を支払うことで、自宅は母が全て取得するようなケースです。
ただし、前述のとおり、代償分割は代償金という債務を負担する相続人（母）に、その支払い能力があることが必要となります。なぜなら、代償金の支払いが確実になされる保証がないと、他の相続人が代償分割に応じないことが考えられるためです。
代償金の一括払いができず、長期の分割払いとなるような場合は、不動産に担保（抵当権など）をつけるなどの方法が取られることもあります。
2-3.換価分割の可否
現物分割や代償分割ができない場合、自宅不動産を売却してお金に換えた上で、売買代金を分配する換価分割の方法が考えられます。
換価分割は、自宅不動産に今後誰も住まない場合には有効な方法です。
しかし、一部の相続人（例えば配偶者や長男）が相続開始前から居住しており、引き続き居住を希望する場合は、当該相続人から売却することの合意を得ることは困難です。
また、売却することの合意が得られたとしても、相続人全員が納得する価格で売却できるとは限らないため、手続に時間や手間がかかることがあります。
2-4.共有分割の可否
不動産を共有にすることは、一般的には望ましくないとされています。
なぜなら、不動産を共有するということは、その管理や処分について自分一人では決定できなくなることを意味するからです。また、誰が除草や換気等の管理をするか、固定資産税等はどのように負担するか、といった問題も生じます。
しかし、他の分割方法をとることができない場合は、共有分割を検討せざるをえません。
仮に共有分割を行った場合でも、他の共有者が共有物分割請求をしてこないと考えられるケースでは、共有名義にした上で居住する相続人と他の相続人との間で使用貸借契約や賃貸借契約を締結するのも一つの方法です。
共有分割は、時間の経過とともに共有者に相続が発生するなどして、その管理・処分が困難となる可能性があります。やむを得ず共有分割をした場合でも、上記のリスクを検討の上、早い段階で共有状態を解消することが望ましいでしょう。
3.まとめ
以上のとおり、遺産が自宅不動産のみの場合、ケースによっては遺産分割が難しくなることが想定されます。
特に、自宅が一部の相続人の居住用不動産であり、その財産的価値が高い場合、代償分割ができなければ最終的には換価分割となるおそれもあります。
このようなケースにあてはまる場合は、相続が開始する前に、弁護士などの専門家に相談し、事前に対策を検討することをお勧めします。
