不動産を共有名義にすることのデメリットは、単独で不動産を売却したり、賃貸したりすることができない点が考えられます。
具体的には、不動産を売却したり、大規模修繕する場合には、共有者全員の同意が必要となり、不動産を使用収益する場合には持分の過半数の同意が必要となってしまいます。このようなことから、一般的には、不動産を共有名義にすることは好ましくないとされています。
目次
1.不動産の共有名義とは
不動産の共有名義とは、1つの不動産を複数人（法人を含む）で所有することをいいます。また、共有者が当該不動産に有する所有権の割合を、共有持分といいます。
例えば、１つの不動産を3人で均等に所有（共有）する場合、それぞれ3分の1の共有持分を有することになります。共有持分は、登記簿謄本に記載されるため、登記簿謄本をみれば、その不動産を誰がどのような割合で所有（共有）しているか確認することができます。
2.相続が開始した場合
相続が開始した場合、被相続人名義の不動産は、遺言による遺産分割方法の指定がなければ、相続人の共有状態となります（相続人が複数の場合）。この共有状態を解消するためには、遺産分割協議等によって、当該不動産を相続する相続人を決める必要があります。
3.不動産を共有名義にすることのデメリット
不動産を共有にすることのデメリットとしては、以下のようなものが考えられます。
3-1.売却や大規模修繕に共有者全員の同意が必要となる
不動産の各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができません。ここでいう「変更を加えること」とは、不動産の売却や大規模な修繕行為が含まれます。
そのため、相続した不動産を売却したいと思っても、他の共有者の一人でも反対すると、その不動産を売却することができなくなります。また、売ること自体は合意できたとしても、売却価格を巡って争いとなることも考えられます。
同様に、不動産の大規模修繕行為を行うにも、共有者全員の同意が必要となります。特に、老朽化したアパートやビルを共有名義で相続した場合、大規模修繕をするかどうかについて意見がまとまらないケースも考えられます。
このようなデメリットがあるため、一般的には、売却や大規模修繕などを行う可能性のある不動産については、共有名義で相続することは避けた方がよいといえるでしょう。
3-2.賃貸などの使用・収益行為をするのに過半数の同意が必要となる
不動産を共有している場合、その管理に関する事項は、各共有者の持分割合に従い、その過半数で決める必要があります。ここでいう「管理に関する事項」とは、不動産を新たに賃貸したり、既存の賃貸借契約を解約するなどの行為のことをいいます。
使用・収益行為は前述の変更行為よりもハードルは低いですが、過半数の同意が必要となるため、意見がまとまらず使用収益できないリスクも考えられます。
仮に使用収益について過半数の同意が得られたとしても、賃料等の収益の配分や維持管理にかかる費用の負担など、決めるべきことが多くあります。
そこで、上記のようなデメリットを踏まえ、相続した不動産が共有名義となることを避ける方法について、以下で説明します。
4.不動産が共有名義となることを避ける方法
4-1.遺言によって不動産を相続する者を指定する
被相続人が、遺言書によって不動産を相続する相続人を指定しておくと、原則としてその不動産は指定された相続人が相続することになります。
相続人間での話し合いがまとまらない可能性がある場合には、遺言によって遺産分割の内容を遺しておくことが有効です。
4-2.代償分割や換価分割の方法によって遺産を分割する
代償分割とは、一部の相続人が法定相続分を超える額の相続財産を取得する代わりに、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。遺産に不動産が含まれる場合、不動産を取得する相続人が、他の相続人に対し、お金（代償金）を支払うことによって、不動産が共有名義となることを避けることができます。
例えば、長男が不動産を全て取得し、その代わりに長女が共有で相続するはずだった不動産の法定相続分相当額のお金を支払う方法です。
換価分割とは、不動産を売却した上で、その売却代金を分割（分配）する方法です。不動産をお金に換えた上で分割するため、不動産が共有名義となることを避けることができます。売却の見込みがあるような場合は、換価分割を検討してもよいでしょう。
参考条文
民法
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（共有物の管理）
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
